回暖之风，直吹刚需。

(资料图片)

但对于广州的刚需来说，买房之路不简单。

买家发问：300万预算 买不到好房子了？

近期从后台咨询来看，买房群体有了明显的质变。在这个2月之前，咨询的问题都是要不要入市？600万，1000万怎么选........

而从2月开始，后台关于入市时机的提问几乎绝迹，更明显的是，买房怎么选的总价区间从千万跳到300-500万！

很明显，市场形成两个共识：

共识一：此时入市，是最好时机无疑。

共识二：广州刚需，活了！

然而难点在于，活了的刚需，却挑选不到好房子了！

Q: 通勤天河、总价300万以内，20年以内房龄的三房、兼具自住和保值功能的楼盘，怎么选？

你是不是觉得，条件放的挺宽的，不难选？

王木子（化名）也是这么觉得。然而，真正走上看房之路后，他猛然发现，还是天真了！

因为300万广州可选的刚需新房和二手房小区，可以选的范围实在有限。

第一，外围区增城、花都、从化，虽然房价便宜，选择不少，但考虑到二手房流动性问题，排除。

第二：城市副中心南沙行不行？对他来说不行！通勤距离过远，存在不确定性，资金有限，首套不敢赌，排除！

第三：越秀只能买老破小，价格还挺贵，排除！

于是，王木子（化名）将目标锁定天河、海珠、白云、荔湾、黄埔、番禺6区的房子。然而，理想丰满，现实残酷！

天河，海珠能上车的只有二手两房，还别提好小区。

白云：一手只有钟落潭，白云湖可选，二手盘仅有金沙洲的深业江悦湾、保利西海岸可选。

荔湾，新盘只有珠江广钢新城和保利和悦滨江，万科金域曦府，力诚榕诚湾，次新二手房能选的有保利塞纳维拉、保利公园九里和华发荔湾荟。

番禺，亚运城板块的天珑、南站板块的品秀星瀚，二手盘适合的仅有祈福新村.......

王木子（化名）总结了一句话，300万以内，上面5区确实有的选，但都没有一个在区域核心，区域发展的大节点上，排除！

目标似乎只有唯一：黄埔！

但黄埔，能有满足以上条件的最优选吗？

不可思议！300万以内还能买到科学城芯！

有！但也就3盘可选。

但最大惊喜，莫过于这三个盘中， 科学城竟然还有的选！

要知道，科学城今年基本上已经跟刚需say bye了！

首先，房价，已经不“刚”了！

在十年的发展周期中，产业的发展，高端人口的聚集和生活配套的全面升级，科学城的房价一路飙涨。

截止到去年的一手房价已经是4.2万/平的价格了。而科学城核心的一些二手盘，冲5，冲6的消息，更是动不动就来冲击下刚需的神经。

而且，科学城坚定的在改善和豪宅化的道路上越走越坚定，小户型买少见少，门槛越来越高。

比如，400万门槛才能上车大壮名城的小两房，保利罗兰三房.......

但即使这样，科学城依然是广州开年至今，东部最热板块，不仅到访人数惊人，成交也是碾压级别。

保持这样的去化速度，科学城买入的短暂窗口期，就要走远了......

另一方面，从土拍情况来看，科学城核心板块刚需即将断供的局面，2023年改善不了，2024年也改变不了。

这是因为，黄埔2021年-2022年的两年土拍中，科学城的土地供应多集中在黄陂、长岭居等科学城的边缘位置。

真正的核心区府板块，就只有去年7月成交的SDK-A—3地块，也就是如今的保利锦上。

2月10日，广州市规划和自然资源局公布了部分拟供商品住宅用地项目清单。首批挂出21宗涉地，居然没有一宗黄埔地块，更别说科学城城芯了。

黄埔核心区买入机会，真的不多了！